し」を選びましょう。
＊現況調査報告書
競売物件について調査した事項が詳細に記載されています。
・占有者が所有者であるかどうか、所有者でないときは注意、この競売物件をあきらめたほうが賢明です。
賃貸物件の場合で、買受け後も賃貸物件として使用するときは、占有者が賃借人ならいいが、賃借人以外の者の場合は要注意です。
・競売物件の建物が増築（増築部分未登記）されていて、登記されている部分と一体的に使用されている場合は支障ありません。ただし増築以外の部分の形が建物図面と合っているか確認しておく必要があります。
増築部分が既存部分の面積よりかなり多い場合は要注意です。登記されている部分がわずかしかなく、建物図面とも当然合いません。このような場合は、登記されている部分が建物として認められず、本来建物滅失登記、建物表題登記をすべきであるということになる可能性も出てきます。要注意です。
特に競売物件地上に別棟で独立して建物が建っていて、未登記の場合は、この物件をあきらめたほうが賢明です。
・建物について説明しておきます。
不動産登記準則第１３６条第１項で、「建物とは、屋根及び周壁又はこれに類するものを有し、土地に定着した建造物であって、その目的とする用途に供し得る状態にあるものをいう」と規定しています。
つまり、基礎があってその基礎にボールトなどでしっかりと固定されていて、容易に動かせない状態で、居宅なら居宅として使用できる状態のものです。
一方、判例では屋根、壁があって雨露をしのげる状態なら、完成していなくても建物であるという解釈もあります。
ブロックのうえに置いてある物置などは、いつでも簡単に移動できますので建物ではないということになります。
未登記の独立している建物がある場合、その所有者が法定地上権を主張する可能性が大なんです。
登記されている建物の付属建物ならいいんですが、独立の建物となった場合が厄介なんです。
付属建物か独立の建物かの解釈は紙一重なんです。ここのところ頭に入れておかないと大変なことになります。
＊注意点
・競売物件の隣地との境界がはっきりしない、という場合はよくあります。
法務局で調べた地積測量図等を持って現地へ行き、大体でも見当がつけばいいと思います。
しかし境界で訴訟になっているということになれば、この競売物件はあきらめましょう。
境界に関する訴訟は長引きます。そのうえ費用がかさみます。
・道路、都市計画、用途地域、市街化調整地域等
市町村役場で調査しましょう。
道路課−−−この道路は公道か？ この道路に面して家は建てられるか？
都市計画課−−−用途地域は何か、どういう規制があるか？ 家は建てられるか？ ほかに何か規制されるものはないか？ 都市計画道路等にかかっていないか？
法務局も調査しましょう。
法務局調査は不動産（宅建）調査コーナーを参照
不動産調査コーナー
＊法務局、支局、出張所（登記所）の調査
＊土地の調査「地押し」
＊インターネットで登記簿等の閲覧
特に道路についてはしっかり調べましょう。他人の土地を利用して
公道に出るしかないという物件はあきらめましょう。
・共有持分だけの競売
共有不動産、つまり複数の人が１つの不動産を持っている場合で、その中の１人の所有権について競売されることになった場合です。
後の共有者は競売されない。競売で買い受けてもなかなかうまくいかないものです。最初からやめておきましょう。
・建物の敷地が借地の場合
借地権の変更で地主との交渉になるわけだが、うまくいかない場合が多い。地主と会って話をして判断すべきです。
借地については、やめたほうがいいと思います。
・マンション等の管理費、駐車場料金等の滞納
競売物件の買い受け人が支払うことになりますので、マンションの管理人と会って延滞額をよく調べましょう。