不動産の税金(不動産取得税/固定資産税、都市計画税/不動産所得/登記するときの登録免許税)

＊不動産の税金−−−固定資産税、都市計画税

「固定資産税」

毎年１月１日現在の土地、建物、償却資産の所有者に対して、市町村が毎年固定資産税を課税します。

償却資産とは、購入価格1０万円以上の機械等です。全額その年の経費に算入できず、何年かに分けて経費として算入していくものです。それを会社、個人が税務上減価償却資産（償却資産）として帳簿に記載しています。

１月１日現在の所有者に課税されますので、年の途中で不動産の売買が行なわれた場合、月割計算、日割り計算をして精算しているようです。

税額　　課税標準Ｘ標準税率　　　（課税標準とは固定資産課税台帳登録価
格です。標準税率は１．４％です。）

・課税標準の特例

小規模住宅用地−−−２００平方メートル以下、固定資産課税台帳登録価格 の６分の１　これに税率を掛ける

　　 　　　　 　 −−−２００平方メートルを超える場合１戸につき２００平 方メートルまでで、固定資産課税台帳登録価格の６分の１　　　
　　　　　　 　−−−２００平方メートルを越える部分　固定資産登録価格の３分の１　両方を合計して、これに税率を掛ける。

住宅の延べ面積の１０倍までの土地に適用される。


・税額の特例

新築住宅−−−５０平方メートルを超え２８０平方メートル以下の新築住宅１２０平方メートルまでの部分の税額が３年間半分になります。

新築の地上３階建以上の中高層耐火建築物である住宅−−−５０平方メートルを超え２８０平方メートル以下の新築住宅１２０平方メートルまでの部分の税額が５年間半分になります。


「都市計画税」

原則として市街化区域にある土地、建物の所有者に対して、市町村が毎年課税します。
税率はその市町村の条例で決められます。０．３パーセント以下に制限されています。
固定資産税とあわせて徴収します。

小規模住宅用地−−−２００平方メートル以下、固定資産課税台帳登録価格の３分の１　これに税率を掛ける

　　　　　　　−−−２００平方メートルを超える場合１戸につき２００平方メートルまで、固定資産課税台帳登録価格の３分の１　　　
　　　　　　　−−−２００平方メートルを越える部分　固定資産課税台帳登録価格の３分の２　　　両方を合計して、これに税率を掛ける。

＊不動産の税金−−−所得税（不動産所得）

所得税は、国税で、こまかく分けますと１０種類あります。

事業所得、給与所得、不動産所得、利子所得、配当所得、退職所得、
山林所得、譲渡所得、一時所得、雑所得です。

この中で不動産に関係のあるのが不動産所得、譲渡所得（不動産を売却したときの所得ですので今回は省略）です。

事業をやっておられる方は毎年申告されているのでよくご存知だと
思います。

しかしサラリーマンの方々は、会社の経理部で毎年計算してもらっておられるので、詳しくない方が多いのではないかと思います。少しこのことについて触れておきます。

給与所得−−−普通、税金は、収入−必要経費＝儲け　
（儲け−諸控除）X　税率　で計算するんです。

しかし給与所得はちょっと違うんです。経費は政府が決めているんです。
最低６５万円です。給与所得が６５万円なら儲けは０ということです。

年収５００万円の人なら１５４万円が経費です。
５００万−１５４万＝３４６万円が儲けです。

この経費のことを給与所得控除額といいます。３４６万円の儲けを給与所得控除後の金額といいます。この金額から諸控除を引いたあと税率を掛けて税金を算出するのです。

サラリーマン業は、スーツ、ネクタイ、靴等必要です。交際費も必要です。年間１５４万円がそれにあてる費用なんです。月１２万８０００円です。（事業所得者にはこの控除ないんです。裸、裸足でいいということですかね。）
この政府が決めた経費から見ると、「もうちょっと小遣い上げてもらっても・・・」とおかあちゃんに言ったらだめですよ。「あんた！儲けが少ないからだめ！（怒）」

会社経理部では、年収を予測して仮の税額を計算して毎月所得税を徴収し年末に調整するわけです。会社は、徴収した税金を年間何回かに分けて税務署に送金しているのです。

＊不動産所得を会社に知られたくないサラリーマンは？

不動産所得の申告時に、申告用紙にチェックする必要があります。

申告用紙の「住民税・事業税に関する事項」の個所に「給与所得以外の住民税の徴収方法の選択」という欄があります。

■給与から差し引き（特別徴収）
■自分で納付（普通徴収）

「自分で納付（普通徴収）」の方にチェックを入れましょう。これで不動産所得に対する住民税は、市町村からあなたに直接納付書を送ってきますので、あなた自身が納付すればいいことになります。
心配な人は、市町村役場へ行き、税務課で、この件について念を押しておきましょう。

市町村役場税務課は、住民税をいただくために気を遣っているんです。

「収益不動産を持つことで、会社の仕事がおろそかになる。」という考え方でしょうが、そういう日本の企業は、旧態依然の状況から脱皮できておりません。
個人のプライバシーが叫ばれている今日、　社員のプライバシーまで奪おうとするやり方では、社員も愛社精神をなくすでしょうし、そういう企業は、いずれ自然淘汰されていくものと思われます。



・不動産所得と給与所得

サラリーマンの皆さんが、貸家を持ったとなると、家賃が入ります。
これが不動産所得です。今度は自分で申告しなければなりません。
会社から「給与所得の源泉徴収票」をもらって申告することになります。

「給与所得の源泉徴収票」には年収、源泉徴収税額、社会保険料等記載されています。これをつけて所得税の確定申告をすることになります。

不動産所得には、給与所得控除のようなものがありません。裸、裸足では無理ですので、制服を買ったとします。

税務署は言います。「これはだめです。経費になりません。」大阪市役所の制服事件のようなことが起きてきます。

ちゅうさんは、毎年税務署が暇な２月２０日ごろ申告に行ってました。あるとき横の人が言われていました。
「この食事接待費の内容は？」
「お昼になってしまったので、お客さんと食堂で丼を食べたんです。」
「お客さんの分は経費です。しかし、あなたの分は経費になりません。ここで食べなくてもあなたはお昼をどこかで食べるでしょう。」

「私の分は経費になりませんので、お客さんだけ食べてください。」
と言えますか？これほんとの話なんです。読者に税務署の方おられたらごめんなさい。ちゅうさんはそのとき限り申告終了日の３月１５日に申告に行くことにしたんです。ダンボール箱に入れるだけですから・・・
最近は郵送してますけど。

さてこれからです。不動産所得ということになると、再々貸家へ行くこともあるでしょう。能率を上げるためには自動車も必要でしょう。

しかし経費算入は必要分だけです。つまり２分の１なら２分の１だけ経費算入です。自動車の減価償却費（建物は当然）、ガソリン代、修繕費、点検費用、検査受け費用等です。
光熱水道費等の集金業務がある場合は、パソコンの減価償却費、インキ代、用紙代等の必要分です。銀行融資の場合はその金利等全額です。

ちゅうさんはインターネットで株取引をやっております。その関係で組み立てパソコン新品５万円、年は違ってましたが液晶ディスプレイ新品５万円は各年でまるまる経費算入（減価償却資産は１０万円以上）光ファイバー接続費用は全額経費算入しております。インターネットで株取引をやるにはこの費用は不可欠です。税務署に確認済みです。

こういうように制服が無理なら作業服はどうか、ほかに経費になるものはないかと探すんです。税務署に電話を掛けて聞くんです。貸家業には、丼は不必要ですよね。誰が考えても・・・・・

経理部任せのサラリーマンから、貸家経営者になっていくんです。